2022년 DSR규제, 예외대출 총정리 (DSR규제 2단계)
terrynews
·2022. 1. 21. 06:19
2022년 DSR규제,
예외대출 총정리 (DSR규제 2단계)
작성일 22.1.20
안녕하세요 망구입니다.
지난 2021년 10월
가계부채 관리 강화방안에서
차주단위DSR규제를 조기시행함을
밝혔고, 2022년이 된 현재
차주단위 DSR규제 2단계가 시행 중입니다.
DSR이라는 단어도 낯선데
"차주단위DSR"이라니 더 어렵게 느껴지는데요
내집마련 준비 중이라면 꼭 아셔야하는 DSR,
어떤 뜻이고, 앞으로 어떤 규제가 있을지
찬찬히 알아보도록 하겠습니다.
DSR이란?
DSR은
Debt Service Ratio의 축약어로
"총부채원리금상환비율"을 의미합니다.
모든 금융권 대출의 "원리금 상환액"을
연소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.
DSR = 대출원리금상환액 / 연소득
연 소득 대비 원리금 상환액이
얼마의 비율을 차지하는지 알 수 있는 것입니다.
2022년 달라지는 DSR규제
1) 차주단위 DSR 조기시행
2022년 1월부터
조정지역 6억 초과 주택 주담대
or 1억 초과 신용대출 사용*
or 총 대출액 2억원을 초과할 경우
DSR 40% 이내에서만 대출이 가능합니다.
*마이너스통장은 실제사용금액이 아닌
"한도금액" 기준
1단계와 가장 달라지는 점은
이전에는 주담대와 신용대출의
기준을 각각 보아 주담대를 받더라도
추가대출을 받거나 그 반대 경우에도
크게 문제가 되지 않았으나,
2단계에서는 주담대+신용대출
총액을 기준으로 DSR을 산정하므로
대출범위가 크게 축소 된 것입니다.
그리고 2022년 7월부터는
'총 대출 1억원 초과'하는 경우
DSR 40%이내에서만 대출이 가능합니다.
2억 초과일 경우 제한도 타이트한데
7월부터는 1억 초과만 해도
DSR규제 적용입니다.
대출 규제로 인해 대출 받는 것이
점점 더 어려워 질 것으로 보입니다.
전세자금대출이 DSR에 포함되는 것인지
헷갈리는 분들 계실 것 같은데요,
전세자금대출은 DSR 대출총량에
포함되지 않는다고 합니다.
그래도 대출이 필요한 경우
계약 전 미리 확인해보시는게 좋겠쥬?
2) 제2금융권 DSR기준 강화
제2금융권은 차주단위DSR을
60%에서 50%로 하향조정합니다.
DSR규제로 제2금융권으로
넘어갈 것을 미연에 방지하고자
DSR을 대폭 하향한 모습입니다.
3) DSR계산 시 대출 산정만기 현실화
현재는 DSR산출 시 대출만기를
최대만기 등으로 일괄 적용 중입니다.
하지만 2022년 1월부터는
DSR계산 시 적용되는 만기를
대출별 '평균만기'로 축소합니다.
신용대출: 7년 →5년(평균만기 4.6년)
비주담대: 10년 →8년 (평균만기 8.2년)
DSR규제, 자주 묻는 질문
Q.기존 대출 2억 초과 경우
DSR적용되나요?
A.대출 소급 적용하지 않습니다.
신규로 대출 신청하는 경우부터
새로운 규제방식 적용됩니다.
따라서 기존 대출에 소급적용해
대출 회수하는 경우는 없습니다.
Q.총대출 2억원 초과 상황에서
"전새대출"이나 "중도금대출"
신규신청 시 DSR적용되나요?
A.적용되지 않습니다.
DSR수준에 관계없이 대출 취급 가능한
대출은 아래와 같습니다.
- 소득 외 별도 재원 상환 인정 대출
-정책적 필요성에 따라 취급한 대출
-소액대출 등 적용 실익이 크지 않은 대출
-분양주택 중도금대출
-재건축,재개발 이주비대출
추가분담금 중도금대출
-분양오피스텔 중도금대출
-서민금융상품(새희망홀씨 등)
-3백만원 이하 소액신용대출
-전세자금대출
-주택연금(역모기지론)
-보험계약대출
-상용차 금융
-예적금담보대출
-할부리스 및 현금서비스
Q.차주단위DSR2단계 시행 전
분양받은 사람들도 잔금대출
취급 시 DSR규제 적용을 받는지?
A.차주단위 DSR 2단계 시행일(22년1월)
이후 신규 취급된 대출은 2억원 초과 시
원칙적으로 차주단위 DSR적용 됩니다.
단, 잔금대출은
"시행일 이전 입주자모집공고"가 있었다면
"입주자 모집공고일 당시 규정"을 적용합니다.
즉 시행일 이전 입주자모집공고가 나온
단지의 경우 DSR 규제 2단계 적용에
해당하지 않는 것입니다.
다만 2022년 1월 이전 분양한
사업장이라 하더라도 차주단위 DSR
적용 대상인 사례 존재 가능하므로
개별적으로 확인해보심이 좋을 듯 합니다.
Q.제도 시행 이전 2억 초과 신용대출
보유 차주가 이후 "만기 연장" 시
차주단위DSR적용 대상인가요?
A. 기존대출을 "기한연장"하거나
"금리 또는 만기 조건만 변경" 하는
대환, 재약정의 경우 "신규대출"이 아닙니다.
차주단위DSR은 "신규"로 대출받는
경우에 해당하므로 만기연장은
차주 단위DSR적용하지 않습니다.
즉, 기존 대출의 기한 연장 및
대환, 재약정의 경우 DSR을 이유로
대출 한도를 감액하지 않습니다.
Q.2022년 대출총량관리에서
'전세대출'은 지금처럼 제외되나요?
A. 전세대출은 2021년에는
예외적으로 관리에서 제외했습니다.
금융회사들은 2022년도 가계대출
취급계획 수립 시 전체 총량에
전세대출 포함해 관리할 예정이라고 합니다.
정부는 2022년 가계부채 증가율 관리를
20년 중 큰폭으로 확대된 대출 증가세를
코로나 이전 수준으로 단계적 정상화
시키는 것을 목표로 하고 있습니다.
이러한 기조 하에 2022년에는
대출 증가율을 4~5%대
수준으로 관리하는 것을 목표로 합니다.
2022년에도 대출 규제는 당분간
이어질 것으로 예상됩니다.
미리 대출 계획 잘 세우셔서
내집마련, 투자 무사히 이어나가시길 바랍니다!
